本文来源：时代周报 作者：梁争誉

" 怎么样，你现在工资比杨惠妍高了吧？" 高管官宣降薪后，碧桂园员工们见面时这样打趣地互相问候。

日前，碧桂园公告称，执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹和非执行董事陈翀将作为董事的年薪分别由 37 万元、300 万元、200 万元和 37 万元统一调整至 12 万元，即月薪 1 万元。

过去，因为城镇化提速和土地增值，房地产行业一直被视为暴利行业，房企高管更是高薪的代名词，甚至诞生过年薪过亿的 " 打工皇帝 "。2020 年，地产圈就有两位高管拿到过亿薪酬，分别是碧桂园总裁莫斌，年薪 1.33 亿元；中国恒大原执行董事、行政总裁夏海钧，年薪 2.04 亿元。

这还只是高管们薪酬构成的冰山一角。一般来说，房企高管的收入包括三部分：工资、奖金和跟投回报。在行业如鲜花着锦的高光时期，跟投回报才是高管们的收入大头。

2012 年，碧桂园推出 " 成就共享 " 计划，两年后 " 成就共享 " 计划升级为 " 同心共享 " 计划，所有新获取项目全部启用跟投制度，放开让员工入股项目的权利，进一步捆绑公司与员工的利益。2014 年，万科宣布实施事业合伙人机制，在项目层面建立跟投机制，在公司层面推进事业合伙人持股计划。随后，跟投席卷整个行业，越秀地产、金地集团、旭辉控股、当代置业等房企纷纷跟上。

彼时，房地产行业处于去库存高峰期，销售规模一路高歌猛进，高管们因为跟投回报赚得盆满钵满。不只是集团总裁，职能中心高管、区域总裁也能晋级为 " 打工皇帝 "。

典型的如碧桂园原江苏区域总裁刘森峰，其在 2016 年带来区域公司实现 367 亿元的销售额，嘉奖之下，他也成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年薪的区域总裁。当时媒体是这样报道的——这样的造富速度，让他（刘森峰）成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队，去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。

然而，随着行业进入调整期，商品房销售规模在 2021 年登顶后回落，" 一天卖一个亿 " 的销售神话终结。这个曾经最光鲜亮丽的造富行业前途未卜，地产圈 " 打工皇帝 " 不复往日光彩。昔日的跟投热潮也逐渐褪去，甚至成为困住地产人的沉重负担。

馅饼变陷阱，跟投成了定时炸弹

行业内有这样一种说法，年化收益超过两位数的一定是骗子。但是，在曾经的地产圈，两位数的跟投回报率是常态。

跟投的本质是 " 超额利润分红 "，通过跟投人出资、获得收益的制度设计，强化经营周期内的现金流管理和利润管理。在实行初期，跟投制度对房企的规模增长、员工的财富增长产生了明显的正向反馈。

以碧桂园为例。2017 年，碧桂园实现销售金额约 5508 亿元，首次登顶。十年前，这一数字是 175 亿元。销售规模极速膨胀，既得益于碧桂园踩中城镇化风口布局三四线城市，也有赖于跟投制度的激励使得员工长期保持冲刺状态。

据第一财经报道，2017 年 1 月，莫斌在一场春茗会上说，由于经营超预期，销售回款表现突出，" 老板（原碧桂园董事会主席杨国强）给我们发的钱（奖金）实在太多了。"

当时，碧桂园实现销售金额 3088.4 亿元，同比增长 120%，排名行业第三。重点区域江苏、沪苏、广清、惠深等业绩排名靠前，分别实现 367 亿元、308 亿元、211 亿元、173 亿元的销售金额，区域总裁、项目总监以及下属职员都拿到创造纪录的奖金，时任江苏区域总裁的刘森峰便是碧桂园当年 6 位年薪过亿的区域总裁之一。

除了高管，基层员工也曾因为跟投制度获利颇丰。

一名 TOP 10 房企一线员工告诉时代周报记者，她跟投的公司上海一项目，因为去化突出，最终拿到了接近 70% 的回报收益，" 如果不是因为限额，当时多投几个这样的网红盘就财务自由了。"

但是，当市场转向，销售失速，过去的激励就变成今日的枷锁。

" 职业经理人承担不了投资人的角色。" 中南置地原董事长陈凯就曾公开批评跟投制度，" 很多时候，一个项目挣不挣钱，是因为市场、政策的变化，这跟一个职业经理人有强关系吗？我一个搞研发的，把设计认认真真做好，可市场不好，项目亏了，要付出代价，他愿意吗？投资人可以亏一点，但一个职业经理人，拿出所有的工资和积蓄，你亏了怎么办？"

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也曾在 2015 年预言，项目跟投可能是房企未来的 " 定时炸弹 "。

" 大多数公司都要求项目结算时候才能退出，部分公司可以在现金流转正后逐步退出。虽然对于公司或者项目来说，跟投的钱还是小钱，基本在总投资额的 10% 以内，但对大多数个人来说这绝对不是一笔小钱了。一旦金额过大，周期过长，赚钱的好事会变成让大家焦躁不安的坏事。"

伴随着房企陆续出险，丁祖昱的判断变成现实，多家房企被曝跟投资金难以兑付。

一名前出险房企员工告诉时代周报记者，他跟投的公司理财项目，80 万元本金仍在 " 挤牙膏式 " 兑付，" 一个月给你打几千块，全部拿回来得十好几年。" 在多个社交媒体平台，有地产从业者自曝，跟投离职后退出，本金还要打折才能收回。

降本增效，高管开始不坐头等舱

地产行业风光不再，房企开始过起 " 紧日子 "，降本增效的 " 大刀 " 砍向薪酬支出，旧日的 " 打工皇帝 " 当下或主动或被动降薪。

碧桂园管理层已经经历多次降薪，降幅最大的是莫斌。

根据 Wind 数据，莫斌 2022 年年薪约 957.8 万元，相比 2021 年减少约 1.82 亿元（含酌情奖金、其他福利及股份支付奖励、退休福利计划的雇主供款等）。另外，碧桂园多名副总裁的年薪也有较大幅度的下滑，杨志成、宋军、苏柏垣 2022 年年薪分别较 2021 年减少 4119.1 万元、1806.4 万元、1367.6 万元。整体来看，碧桂园管理层 2022 年薪酬总额约为 6132.9 万元，同比下降 83%。

万科管理层的薪酬调整来得更早一些。

2021 年，万科实现归母净利润 225 亿元，同比下降 45.7%，是万科发展史上第三次净利润下滑。为此，万科高管团队主动提出降薪。万科董事会主席郁亮自愿放弃超 600 万元的年度奖金，税前薪酬从 2020 年的 1247.3 万元降至 2021 年的 154.7 万元，同比下降约 87.6%。万科总裁祝九胜等 7 位高管亦决定放弃部分薪酬，2021 年万科管理层薪酬总额约 3649.6 万元，同比下降逾四成。

整体来看，根据 Wind 统计，2022 年 A 股上市的 88 家房地产开发企业中，董事长的平均年薪约为 143.6 万元，较 2021 年的 174.6 万元下降 17.5%；管理层年度平均薪酬总额约为 1320.0 万元，较 2021 年的 1630.9 万元下降 19.1%。

如果聚焦到头部企业以及拉长时间线，高管年薪降幅更为明显。Wind 房地产开发企业中，2022 年薪酬排名前 20 的董事长平均年薪约为 386.3 万元，较 2020 年的 506.9 万元下降 23.8%。

值得一提的是，A 股上市房企中，2022 年年薪超 500 万元的董事长有 4 位，包括中南建设董事长陈锦石、华发股份董事长李光宁、保利发展董事长刘平和招商蛇口原董事长许永军。可供对比的是，2021 年和 2020 年均有 9 位。

高管降薪之外，房企降本增效的战略也落在更多细微之处。

万科管理层从不坐头等舱做起。" 我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会看哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。" 郁亮在一次内部讲话上说。

出清之年，地产仍处于下半场

" 房企对薪酬体系的调整，本质上反映的是对市场前景的预判。" 明源地产研究院认为，2023 年以来，虽然楼市利好政策不断，但市场热度和增长动能在今年能否得到延续，仍是未知数。这也意味着，如果房地产市场再次下行，房企经营规模不能快速提升，新一轮的薪酬体系调整仍会继续。

今年，房地产销售规模的下滑趋势仍在持续。

国家统计局数据显示，今年 1-11 月，全国商品房销售面积 10.05 万亿平方米，同比下降 8.0%；商品房销售金额 10.53 万亿元，下降 5.2%。

克而瑞认为，短期来看，房地产行业并不会出现以往政策刺激后 V 型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。2024 年商品房销售将保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降 5% 左右。

" 我们认为房地产利好政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，行业仍将在底部运行一段时间。" 克而瑞进一步表示。

中指研究院的预期较为乐观。该机构认为，全国住房城乡建设工作会议进一步明确了 2024 年房地产政策的发力方向，住房发展正从 " 有没有 " 进入到 " 好不好 " 阶段，" 好房子 " 供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。" 房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，有利因素正在不断增加，2024 年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。"

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024 年房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者 " 出清之年 "。当务之急，应该是疏通存量房挂牌量，包括继续通过降成本加快二手房销售，也包括降低更多业主加入挂牌序列的冲动。同时，尽快斩断房企层面风险蔓延，并推进保交楼的进度。

" 经历连续两年风险释放和出清，行业体量已经回到 2015 年左右的水平，再次大幅下行的可能性比较小。" 李宇嘉表示。

市场仍将保持低位盘整，房企高管降薪将会成为趋势。" 行业整体格局发生改变，所以高管薪酬还会稍微下降。" 镜鉴咨询创始人张宏伟表示，和对外宣传的不太一样，房企高管更多是被动降薪，" 家族企业除了核心决策层，职业经理人、高管谁会主动降薪？"

张宏伟进一步表示，跟投机制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投给公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，" 是你的钱，也不是你的钱。"

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